Nun denn, da will ich Ihnen gerne von meinen Erfahrungen (rund 15 Jahre Hausbesitz) und Recherchen (rund 1 Jahr) berichten. Was müssen Sie berücksichtigen, tun und lassen?

Zuerst informiere ich über den Kauf, anschliessend über den Verkauf (zum Verkauf wird dann nicht mehr so viel Neues zu erwähnen sein, da es bereits direkt oder implizit zum Kauf gesagt wurde) - wobei es prinzipiell egal ist, ob es sich um ein Grundstück, ein einzelnes Haus, ein Haus in einer (Wohn-) Anlage oder um eine (Eigentums-)Wohnung handelt. Und berücksichtigen Sie bitte, dass mein letzter Kenntnisstand aus dem Beginn des Jahres 2003 stammt - einem Zeitpunkt also, zu dem Zypern noch kein Mitglied der EU war (nur nahe dran)... Es mag sich also das Eine oder Andere leicht zum Besseren geändert haben.

Wenn Sie ein Grundstück oder ein - einzelnes - Haus kaufen wollen, lassen Sie sich vom Besitzer oder dessen legitimiertem Vertreter (dazu kommen wir noch) den Grundbuchauszug zeigen, griechisch pistopiitiko enghrafis akinitis idioktisias. Auf diesem müssen, für Sie wahrscheinlich nicht unbedingt derart erkennbar   :-)  , verzeichnet sein die Grundstücksgrenzen (jedenfalls auf älteren bis Mitte der 90er Jahre, danach meist ein Verweis auf die entspr. topografische und auch sowieso nicht uninteressante Karte) sowie der/die aktuellen Besitzer, bei einem Haus zusätzlich dessen ungefähre Beschreibung: Dies wiederum ist wichtig, wenn Sie ein veritables Haus kaufen wollen, im Grundbuchauszug hingegen von ihm noch nichts steht oder lediglich etwas von einer »Scheune« oder so; dann müssten nämlich SIE für die - nachträgliche - Baugenehmigung und alles was daran hängt sorgen. Und das kostet gutes Geld sowie vor allem JAHRE!!! (Der Zypriote als solcher baut nämlich ganz gerne schwarz.)

Ich will Ihnen ja nichts vorschreiben, aber: Kaufen Sie um gotteswillen keinen Neubau!! Und das sind eigentlich alle Häuser ab ca. 1965 und vor allem natürlich der Schrott seit 1990. Denn das Moniereisen (der Stahl??) rostet bereits im Katalog, das Mischungsverhältnis des Betons liegt bei ca. 1:6 bis 1:9 (bei uns wird etwa 1 Teil Zement zu 3-4 Teilen Sand genommen), der Sand ist oft vom Strand (und derart salzig, dass Pökelfisch sich darin wohlfühlen würde und er zudem Wasser anzieht wie ein Schwamm - was auf einer Insel kein Vorteil ist), und die innerhäuslichen Klimaverhältnisse sind eine die Gesundheit gefährdende Schande.

Ein eigenes und heikles Kapitel ist der Erwerb von Eigentumswohnungen und Häusern in Kleinsiedlungen bzw. von Reihemhäusern. Hier erfolgt nämlich selten oder nie eine endgültige Abgeschlossenheits- oder Teilungserklärung! Und somit kein Eintrag ins Grundbuch!!!! Der wird Ihnen nur beim Kauf versprochen. Ein Bauunternehmen hingegen - und auch nicht die grösseren, trotz scheinbarer Reputierlichkeit - ist am Eintrag überhaupt nicht interessiert: (a) aus Gründen seiner Finanzierungsmodelle, (b) zur Verhinderung eines »Gebrauchtimmobilien«-Marktes. Wir kennen zig Deutsche und Hunderte Engländer, die mangels Grundbucheintrags nie wieder (!) verkaufen können...

Und die Beamten und Behördenmitarbeiter sind auch nicht gerade Fremde...

Ein guter (?) Makler hingegen kann alles für Sie machen: Kaufen, verkaufen, verhandeln, Verträge abfassen u.v.m.

Es gibt dann scheinbar ja auch deutsche Makler, die auf Zypern aktiv sind, und welche hierzulande, die mit Zypern zusammenarbeiten. --
Na und? Dort darf ja kaum ein Ausländer wirtschaftlich aktiv werden...   ;-)

Ein noch finstereres Kapitel auf Zypern sind diese Brüder. Viele von ihnen (um nicht zu sagen: die meisten) haben so eine Art Volkshochschulkurs-Niveau »Recht I« mit Fernstudiums- Diplomen an ihren Bürowänden. Die familiären Erwägungen sind mindestens dieselben wie zu den Maklern.

Trotz der englischen Tradition, aber im Unterschied zum britischen Rechtssystem, gibt es auf Zypern nur einen Standesvertreter, den advocate, griechisch dhikighoros.Also in unserem wie im englischen Verständnis keinen Unterschied bei Anwalt/Notar o.ä. Vor allem Letzteres ist wichtig, denn somit existiert keine staatlich verpflichtete oder Vertrauensinstanz (na gut, auch bei uns können Anwälte oder Notare Gangster sein...).

Im Immobiliengeschäft können somit Makler ebenso Verträge aufsetzen und zeichnen wie Anwälte...

Dies muss man wissen und sich von der Anwaltsorientierung frei machen. Gleichwohl saugen die zypriotischen Anwälte von dieser europäischen Gewohnheit Honig: Sie stellen sich gerne als unabdingbar dar.

Eine zusätzliche und eigentlich noch traurigere Rolle spielen hier die Botschaften; allen voran die deutsche! (Die im übrigen auch für sonstige Missgriffe im Lande berüchtigt ist...)

Nicht nur, dass die dortigen Mitarbeiter einschliesslich der der Rechtsabteilung nicht nur keine, sondern gar keine Ahnung haben - wenn sie denn überhaupt erreichbar sind: An gewissen Wochentagen zu gewissen Uhrzeiten (was wöchentlich die Mehrzahl der Arbeitsstunden ist) meldet sich bei der deutschen Botschaft in Nikosia ein Zypriot und fordert in relativ barschem Ton auf englisch(!), man möge doch bitteschön gefälligst englisch sprechen!! Kommt man außerhalb seiner breit bemessenen Dienstzeiten weiter, hat man im Regelfalle einen ahnungslosen (zumindest Zypern betreffend) Juristen am Apparat, der den Eindruck vermittelt, die deutsche Botschaft sei entweder eine Strafversetzung oder eine Bewährungsprobe für Assessoren im 1. Praxisjahr. Also ooch nischt.

Die 2. Warnstufe muss einsetzen, wenn die Botschaftsknechte auf Anfrage einen lokalen Anwalt empfehlen: Da haben sie derer 3 - für jeden Regierungsbezirk einen (Larnaka, Limassol/ Lemesos, Pafos). Diese werden seit mindestens 20 Jahren ritualmässig empfohlen, wobei ihre einzige Referenz ganz offensichtlich darin besteht, dass sie mehr oder -überwiegend minder - gut deutsch sprechen.

Aufgrund des Berliner Landespressegesetzes bin ich verpflichtet, keine falschen Tatsachenbehauptungen aufzustellen. Ich werde daher den Teufel tun zu behaupten, dass die von der deutschen Botschaft empfohlenen zypriotischen Anwälte etwas können!

Unser Rat:
- der für Larnaka kennt sich im hessischen Landrecht des 19. Jahrhundert offenbar recht gut aus (so ist auch sein Deutsch), ist aber sprachlich und sachlich erkennbar hoffnungslos überfordert
- der für Limassol macht auf der 1. Sitzung einen fast seriösen Eindruck, hat aber beständig Dollarzeichen in seinen Augen und wechselt seine Meinung täglich oder nach Größe der Kaufsumme und behauptet, vorher nie etwas oder gar überhaupt etwas gesagt zu haben (das kostet jedoch 300 Euro schwarz und steuerfrei - solche Rechtsvertreter lieben wir besonders...)
- der für Pafos ist scheinbar auf der Anklagebank besser aufgehoben, wenn man täglich gut 30 deutsche verzweifelte »Eigenheim«-Besitzer spricht, deren Haus von seiner (nun Ex-)Frau entworfen und seinem Vetter im Bodenseekreis als »Schnäppchen« angepriesen wurde...

Nehmen Sie daher lieber einen Anwalt, der Ihnen von englischer Seite empfohlen wurde, oder gleich einen zypriotischen, der des Englischen reichlich mächtig ist - Sie natürlich auch. Andernfalls kann es zu einer Raumfahrt ohne alles werden.
Die Hoffnung ist: Zypern wird Mitglied der EU mit entsprechender Angleichung. (Natürlich nicht des gesamten nationalen Rechts - oder weiss jemand davon, dass ein Ausländer inzwischen in Dänemark Immobilien kaufen kann?) Dann kann man zumindest vor dem Europäischen Gerichtshof klagen...    :-o)

Er bedarf noch immer der Zustimmung. Doch dauerte es früher (naja, bis 1997) plusminus ein Jahr, geht es heute rascher (je nach Anwalt oder Makler 3 bis 5 Monate). Da es noch eine - eher theoretische - Möglichkeit der Ablehnung gibt, sollte bei einem seriösen Kaufvertrag vereinbart werden, dass 5-10 Prozent der Kaufsumme bei Vertragsabschluss gezahlt wird, der Rest erst bei Vorlage der Bewilligung, griechisch adia. Andernfalls ist der Vertrag nichtig, englisch/griechisch void, und die Anzahlung rückzahlbar - am besten bar (s.u.).

Wie gesagt, der Vertrag muss nicht bei/mit einem Anwalt abgeschlossen werden; es reicht die Abfassung bei/durch einen Makler. Und das kann kostenmässig interessant sein: fragen Sie beide!! Da es keine verbindlichen Sätze gibt: Sie werden mit Vorstellungen von plusminus 5 Prozent konfrontiert - verhandeln Sie! Festsätze - siehe Anwälte - sind eher für Unkluge! Auch die Teilung zwischen Käufer und Verkäufer ist Markt- oder Verhandlungsache!

Aber noch was: Bei einem Kauf von maximal 100.000 zypriotischen Pfund zahlen Sie einmalig (und nie wieder werden Sie vom dortigen Finanzamt behelligt) 5 Prozent des vertraglichen Preises als Grunderwerbsteuer (andernfalls danach jährlich 5 Prozent). Toll! Nur: Beim Verkauf (s.u) gilt es nachzurechnen.

Der Levantiner (sagen wir mal: der Grieche, der Türke, der Syrer, der Libanese, der Zypriot, der Pleitier) misstraut der Zettelwirtschaft. Sie alle zahlen noch bar und nehmen am liebsten bar entgegen. (Noch bis spät in die 80er Jahre etwa habe ich für meine Wohnung in Athen alle Kosten: z.B. Strom, Miete, Versicherung, monatlich zur Hauptkasse getragen!) Das hat natürlich seine Gründe. Vor allem steuertechnischer Natur. Aber auch angesichts der Effizienz des Bankensystems.

Zypern preist seines in der Außendarstellung als eines der effektivsten der Welt. Das mag angehen, wenn man die 120 wirtschaftlich führenden mal weglässt.
Meine halbskeptische Betrachtung wurde wie folgt unterminiert: Die Tochter eines guten Freundes reüssierte nach mehreren Jahren nicht als Gastronomin; dann sah ich sie hinter'm Schalter einer Bank wieder... und ich glaubte, sie hätten dortzulande gelernte Bankkaufleute!

Jedenfalls:
Sobald Sie sich zum Kauf einer Immobilie entschieden haben: Das Erste und Wichtigste ist, ein Auslandskonto, griechisch/ englisch external account, bei einer beliebigen zypriotischen Bank einzurichten.
Sprechen Sie sicherheitshalber mit dem gerade oder auch zufällig scheinbaren Filialleiter gezielt darüber! Dieser Hinweis ist leider nicht übertrieben! Die Zyprioten sehen das nämlich völlig anders - zumal je nach Tagesform jemand anderes die Leitung der Bankfiliale inne zu haben scheint...!).
Auf dieses Konto überweisen Sie von zuhause alles, ABER AUCH ALLES, was Sie absehbar jemals auf Zypern für Haus, Hof und Kind brauchen (insidertip: es ist unabsehbar, also wirklich auch! siehe: Verkauf). Und behalten Sie möglichst beide Kontoauszüge: die der Überweisung von zuhause und die der Ankunft auf CY. (Gag am Rande: Die tolle deutsche Aussenhandels- und wirtschaftskontrolle schickt Ihnen wahrscheinlich und höchstens ein Mal die Aufforderung zu einer Kontrollmitteilung; wenn Sie der nicht nachkommen, haben Sie auch keinen Stress - so viel zur Kompetenz deutscher Politik oder Statistik oder so...)

Kommt bislang noch ein Aspekt (ich weiss nicht, wo der platziert werden sollte, aber wahrscheinlich am besten hier bei »Bank«): In solchen Ländern wie Zypern gibt es selbst an Banknoten relativ kleine Werte: nur 10- und 20-Pfund-Noten. Why? fragt der »Investor«. Logo: Schlepp mal 200.000 illegal koffermässig ausser Landes...

Nun denn, da will ich Ihnen gerne von meinen Erfahrungen (rund 15 Jahre Hausbesitz) und Recherchen (rund 1 Jahr) berichten. Was müssen Sie berücksichtigen, tun und lassen?

Zunächst muss klar sein, dass das zu Verkaufende tatsächlich Ihnen gehört. Das klingt leider oftmals einfacher, als es ist. Als erstes also muss der Titel geklärt werden (hatten wir oben schon mal).

Dann muss Ihr Verkaufswunsch bekannt werden; m.a.W.: Sie müssen auf den Markt. Nur: wie und auf welchen?

Sie laden einen Makler ein, sich Ihr Haus/Ihre Wohnung/Ihr Grundstück einmal anzusehen. Um ihn dann nach einem realistischen Preis zu fragen. Dann schnappt die Falle zu: Er wird Ihnen erst viel über die Schwierigkeiten des Immobilienmarktes vorjammern (woran ja aus den erwähnten Gründen etliches ist...) und dann einen Preis aufrufen, der irgendwo zwischen 50 und 70 Prozent des wahren Wertes angesiedelt ist. Alles andere sei nicht zu erzielen. Gehen Sie darauf niemals ein! Denn dann taucht über kurz oder lang ein Interessent auf, der zu DEM Preis zu kaufen gewillt ist. Muss ich es sagen? Das ist natürlich ein Strohmann des Maklers. Wenn der in Besitz Ihrer Immobilie gelangt ist, verkauft er - oder der Makler - anschliessend zum »richtigen« Preis!
Wenn Sie auf Ihrer realistischen Preisvorstellung beharren, wird der Makler Sie zwar in seinen Kundenstock aufnehmen. Aber glauben Sie nicht, dass er sich dafür groß einsetzt - obwohl hier zwischen 5 und 10 Prozent Courtage zu verdienen wären (aber was ist das schon im Vergleich zum eben beschriebenen Verfahren?!). Wer die Courtage zahlt, ist - ich sagte es oben bereits - umstritten: der Käufer, der Verkäufer oder beide.

Ziemlich frustrierend war auch die Erfahrung, es mit Maklern in Deutschland (sie annoncieren in unseren Zeitungen) oder mit deutschen Maklern auf Zypern zu versuchen. Da hört man in der Regel nicht viel mehr als blaue Luft und Kuchenkrümel, wie der Volksmund so sagt.
Ähnlich frustrierend, aber natürlich viel teurer, ist der Versuch, selber in Deutschland zu annoncieren. Süddeutsche oder Tagesspiegel, WAZ oder Zeit? Gerade an dem Tag, an dem meine Anzeige drin stand, lasen sie alle 40.000 potentiellen Käufer nicht!

Nicht ganz von der Hand zu weisen ist die Möglichkeit, in Supermärkten, Restaurants und ähnlichen Anlaufstellen Aushänge zu platzieren.

Zypern ist nun mal - und wahrscheinlich auch bis auf weiteres trotz EU-Beitritts demnächst - eine »britische« Insel. Und auch das Annoncieren in der Times oder dem Guardian ist nur teuer und wenig erfolgversprechend. Aber die Wahrscheinlichkeit, einen britischen Interessenten aufzutun, ist doch höher. Nur: Viele Engländer, die auf der Insel leben, haben ja schon eine Immobilie. Und um sich verändern/verbessern zu können, brauchen sie Geld. Was sie nicht haben, da sie ihr derzeitiges Eigentum mangels Titel nicht veräußern können. Nebenwarnung: Ungeahnt viele Leute langweilen sich nach mehreren Jahren Aufenthalts offenbar sehr, so dass »Häuser gucken« ohne Kaufabsicht ein Massensport geworden zu sein scheint. (Soviel zu telefonischen Anfragen.)

Nehmen Sie Abstand davon, Einheimische zu fragen. Die wissen nicht nur nichts, sondern gar nichts (ist ja bei uns zuhause nicht unähnlich) und wollen Ihnen höchstens schmeicheln. Wenn es gut geht.
Hilfreicher kann es sein, einen oder mehrere Architekten zu befragen - sofern Sie möglichst näheren Zugang zu einem/ihnen haben. Aus deren Angaben bilden Sie einen Mittelwert, wenn auch deren Angaben oftmals nicht gerade professionell und/oder handfest sind...
Ein Blick in die Kleinanzeigen-Rubriken der Zeitungen - selbst der Spezialblätter - nützt nach meiner Erfahrung auch nicht viel, weil z.T. die oben genannten Faktoren hineinspielen.

Einzig sinnvoll: Lassen Sie einen (oder auch zwei bis drei, falls verfüg- oder ermittelbar) Schätzer kommen! Das sind relativ gute Experten, die Ihnen einen realistischen Preis nennen können. Die finden Sie im Branchen-Telefonbuch unter Makler, aber dort mit der Spezialangabe (e)valuator. So einen rufen Sie an, bitten um eine Expertise (kostet ca. 50 ZypPfund) und sagen gleich, dass Sie nicht verkaufen (zumal nicht über ihn), sondern nur mal wissen wollen, wie viel Ihr Eigentum derzeit wert ist.

NB: Wahrscheinlich brauchen Sie einen Anwalt. Aber der soll bitteschön nur das allernötigste für Sie erledigen - also das, was Sie nicht können (aus sprachlichen oder sonstigen naheliegenden Gründen). Was Sie nicht wissen gilt nicht, denn das kommt nun:

• Sie schließen einen Kaufvertrag, in dem der Kaufgegenstand recht genau definiert ist (im unserem Falle also die Immobilie unter Hinweis auf die Angaben im Grundbuchauszug; vgl. auch oben Kaufvertrag; diesmal umgekehrt :->). Verkaufen Sie darüber hinaus weitere Dinge/Sachwerte wie z.B. Automobile, Möbel o.a., gehört das natürlich nicht in diesen Vertrag...
• Sie beantragen (und hierfür ist ein Anwalt nützlich) eine Einkommensteuerfreistellungserklärung (ja, was dachten Sie denn? Nicht wir, sondern Griechenland und Zypern sind Bürokratieweltmeister, auch in der Wortfindung und vor allem der Entwicklung einschlägiger Formulare - Sie werden schon sehen! Daher auch an dieser Stelle keine Übersetzung des - derzeit herrschenden - Formularnamens) beim zuständigen Finanzamt. Dazu sind vorzulegen:
  
  • der aktuelle Kaufvertrag
  • der ehemalige Kaufvertrag (also Ihres Erwerbs)
  • die Quittungen über sämtliche relevanten Käufe in Zusammenhang mit dem Haus (Materialien, Handwerker, Möbel u.ä, überhaupt alles, was das Haus und das Wohnen gekostet hat...)
  • (mögl.) alle Nachweise über den Transfer aller dieser Kosten/Summen aus Deutschland auf Ihr für die Immobilie eingerichtetes Auslandskonto. (Ohne diese brauchen Sie schon gute Kontakte zu Ihrem bank manager :->)
  Hier wird Folgendes wichtig: Sie zahlen eine Zugewinnsteuer - was nicht mehr als recht und billig ist (zumal, wie gesagt, Sie ja seit dem Kauf bei einem Preis unter 100.000 ZypPfund ausser der üblichen Grunderwerbsteuer nie wieder »gelöhnt« haben). Das Finanzamt ermittelt also: neuer Verkaufspreis abzüglich alter Kaufpreis abz. anzuerkennender Ausgaben gleich Zugewinn. Von diesem Unterschied sind 20 Prozent Steuer zu zahlen.
  Selbstverständlich schickt das Finanzamt auch Späher aus um selber den Wert des Objektes zu schätzen (und ggf. selber festzusetzen!). Jetzt wird auch deutlich: Zu geringe Wertangabe hier wird nicht hingenommen. Oder: Zu geringe Wertangabe seinerzeit beim Kauf vergrößert nunmehr die Spanne und damit den Zugewinn und somit die Steuerschuld.
• Nun bemühen Sie sich (mit oder ohne, besser mit dem Anwalt oder jedenfalls einem Prozedur- und Sprachkundigen, denn dort tobt Kafka!!) zum Grundbuchamt. Das nimmt einen Immobilientransfer nicht ohne die Steuerfrei-Erklärung vor (von der wir mal ausgehen; andernfalls hätten Sie eine Forderung und diese bestätigt beglichen). Hier ist auch der Käufer (oder sein Bevollmächtigter) unabdingbar zur Unterschriftsleistung zugegen.
• Im Regelfalle werden Sie vom Käufer den Kaufpreis nicht bar ausgezahlt bekommen und dies auch nicht wollen: Die größte Stückelung sind nämlich 20-ZypPfund-Banknoten! Also nehmen Sie einen Scheck. Achten Sie darauf, dass es ein Bankscheck ist! (Mehr sage ich dazu nicht.)

Das Geld geht wie folgt raus:

Sie brauchen an Unterlagen und Einrichtungen:

• Das schon besagte Auslandskonto.
• Ein an dieses gekoppeltes (sinnvollerweise) oder ein eigens eingerichtetes Sprerrkonto (engl. blocked account).
• Den Kaufvertrag von Ihrem damaligen Kauf.
• Den jetzigen Kaufvertrag.
• Die Freistellungserklärung des Finanzamtes.
• Die Freigabeerklärung des Finanzamtes (nämlich Formular E.Pr.25,das ist besonders wichtig und wird von kaum jemandem erwähnt). Zu deren Ausstellung benötigen Sie von Ihrer Bank den Nachweis des Sperrkontos und ohne diese können Sie den Überweisungsbetrag nach Hause nicht auf dieses Konto einzahlen!
• Eine Transaktionsbescheinigung vom Grundbuchamt, dass der Verkauf bzw. die Übertragung des Besitzes dort vollzogen wurde (auch dies wird von den Bank- und Jura-Experten fast nie erwähnt)!

Meine gutwillige Vermutung darüber, warum Sie zahlreiche Falschauskünfte und/oder unvollständige Infos erhalten, ist die, dass kaum ein Beteiligter in diesem Procedere überhaupt so weit gedrungen ist und daher kein Bankangestellter dies ominöse Formblatt E.Pr.25 jemals zu Gesicht bekommen hat...   :-)

Wenn Sie dies alles geregelt haben bzw. besitzen, können Sie den Betrag, den Sie nach Deutschland überweisen wollen (bzw. den Bankscheck vom Käufer) auf dieses Sperrkonto einzahlen. Und hastewasglaubste - nach 3 bis 4 Tagen wird Ihnen Ihre deutsche Bank bestätigen, dass das Geld auf Ihrem heimischen Konto eingegangen sei!!!

Da können Sie mir doch glatt eine kleine Anerkennungsprämie überweisen! Denn ohne diese Tips hier säßen Sie bestimmt noch mit rotverweinten Augen auf Ihrer zypriotischen Immobilie an der Abwicklung des ersten Schrittes.